Als Immobilieneigentümer hat man es nicht leicht in diesen Zeiten. Über hohe Immobilienwerte zu verfügen, erweist sich nämlich oft nur vordergründig nur als Segen. In erbschaft- und schenkungssteuerrechtlicher Hinsicht sind beträchtliche Grundbesitzwerte in vielen Konstellationen eher ein Fluch für die Eigentümer. Immerhin wird man nur auf dem Papier reicher, denn sprichwörtlich abbeißen vom Betongold kann man leider nicht. Gleichzeitig steigen aber sämtliche Sekundärkosten, die mit dem Immobilienvermögen verbunden sind. Das gilt für gegenstandswertabhängige Beraterkosten (Steuerberater, Gutachter, Rechtsanwälte und Notare), weitere Gebühren wie die für die Umschreibung beim Grundbuchamt und nicht zuletzt hält auch noch der Fiskus immer dann die Hand auf, wenn Immobilienvermögen übertragen oder vererbt wird.

Was tun, sprach Zeus?

Menschen mit hohen Immobilienwerten sollten in jedem Fall ihre Vermögensnachfolge rechtzeitig planen. Das gilt ganz besonders für wirtschaftsstarke Regionen wie München und das Münchener Umland. Die aktuelle Bodenrichtwerterhöhung hat München zum 1.1.2019 erfahren – die nächste Bodenrichtwerterhöhung zum 1.1.2021 kommt in Anbetracht der anhaltenden Niedrigzinslage und der ungebrochen starken Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bestimmt. Je früher das Vermögen auf die nächste Generation übertragen wird, umso besser können die Steuerfreibeträge der Angehörigen ausgereizt werden. Gelingt das, findet jede weitere Wertsteigerung der Grundbesitzwerte bereits beim Übernehmer statt und unterfällt im Erbfall nicht mehr der Erbschaftsteuer. Wichtig bei einer optimalen steuerrechtlichen Gestaltung ist regelmäßig eine gleichmäßige Vermögensverteilung bei den Eltern. Auf diese Weise lassen sich beide Freibeträge der Kinder nach Vater und Mutter ideal nutzen. Zusammen genommen sind das derzeit immerhin 2 x 400.000 EUR, insgesamt also 800.000 EUR – pro Kind. Diese Verteilung kann über geschickte Konstruktionen (z.B. mehrere nacheinander geschaltete Übertragungsakte an bzw. von beiden Elternteilen) erreicht werden. Gegenleistungen wie beispielsweise ein Vorbehaltsnießbrauch zugunsten der Eltern, sichern nicht nur das wirtschaftliche Interesse der Übergeber, sondern dürfen zudem vom Übertragungswert abgezogen werden. Das wiederum erhöht den steuerfrei möglichen Übertragungsanteil. Weitere zivilrechtliche Sicherheiten erhalten die Übergeber über den Vorbehalt von Rückforderungsrechten für bestimmte Fallkonstellationen wie beispielsweise die Scheidung des Kindes.

Vermögensnachfolge mit warmer oder mit kalter Hand?

Ganz wichtig ist, dass die Vermögensnachfolgeplanung „mit warmer Hand“ abgestimmt wird auf die Nachfolge von Todes wegen „mit kalter Hand“: das Testament oder den Erbvertrag. Nur dann, wenn beide Bereiche wie Zahnräder ineinandergreifen, ist eine optimale Vermögensweitergabe garantiert. Gehen die lebzeitigen Übertragungen an den testamentarischen oder erbvertraglichen Reglungen vorbei, kann das hinterher zu teuren Erbprozessen für die Hinterbliebenen führen. Noch dramatischer sieht die Situation aus, wenn Pflichtteilsberechtigte nicht von Schenkungen an andere Familienangehörige profitieren sollen. In diesem Fall ist Fingerspitzengefühl und Expertenrat gefragt. Als FachanwältInnen für Erbrecht verfügen wir über jahrzehntelange Erfahrung in streitigen Prozessen. Dieses Wissen um die Fallen und Problemfelder auch in schwierigen Konstellationen fließt in die gestalterische Planung der Entwürfe ein und kommt unseren Mandanten zugute.

Sie tragen sich mit dem Gedanken, Ihre Vermögensnachfolge zu strukturieren und möchten sich beraten lassen von Experten? Rufen Sie uns an. Gerne unterstützen wir Sie mit unserem erbrechtlichen Fachwissen bei Ihrer individuellen Vermögensnachfolgeplanung.