Seit der durch den Gesetzgeber eingeführten erbschaftsteuerlichen Gleichstellung von Häusern und Wohnungen mit anderen Vermögenswerten (wie z.B. Bargeld oder Wertpapieren) schlagen die extremen Wertsteigerungen von Immobilien im Großraum München im Erbfall voll auf deren Besteuerung durch.

Die den Eltern im Verhältnis zu den Kindern zur Verfügung stehenden Freibeträge (400.000 € je Kind) reichen bei Weitem im Erbfall nicht aus, so dass die entsprechend hohe Steuerbelastung in diversen Fällen den Verkauf der Immobilie zur Tilgung der Steuerschuld notwendig macht, sofern nicht ausreichend Geldvermögen vorhanden ist.

Bodenrichtwerte steigen durchschnittlich um 20 % seit 01.01.2015

Die erbschaftsteuerliche Bewertung von Immobilienvermögen - insbesondere dem besonders teuren Grund und Boden - liegen die sogenannten Bodenrichtwerte zu Grunde. Diese werden alle zwei Jahre vom jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlicht. Grundlage dieser Werte sind die tatsächlich am Markt gezahlten Kaufpreise, die nicht zuletzt durch die niedrigen Zinsen und den lukrativen Standort München in extreme Höhen getrieben werden. Der aktuell veröffentlichen Bodenrichtwertkarte (für Erbfälle gültig seit dem 01.01.2017) lassen sich Wertzuwächse seit 01.01.2015 i.H.v. durchschnittlich 20 % entnehmen. Auch das Einzugsgebiet von München ist inzwischen von diesen extremen Wertentwicklungen betroffen.

Einerseits sind diese Entwicklungen für Immobilieneigentümer natürlich ein Segen - das "Betongold" macht seinem Namen alle Ehre. Will man seine Immobilie allerdings nicht verkaufen bzw. für die nächsten Generationen erhalten, werden sie zum Fluch. Denn dann werden der Besteuerung im Erbfall extrem hohe Werte zu Grunde gelegt.

Was können Immobilieneigentümer tun?

Durch die lebzeitige Übertragung von Immobilienvermögen lassen sich erbschaft- und schenkungsteuerlich diverse Entlastungen erzielen:

• Zu erwartende Wertsteigerungen des Immobilienvermögens finden nach der Übertragung bereits beim Übertragungsempfänger, d.h. bei der nächsten Generation, statt. Sie treffen nicht mehr den alten Eigentümer.
• Der Wert des sich bei der Übertragung im Regelfall vorbehaltenen Nießbrauchs führt zu einer erheblichen Minderung des übertragenen Werts: Nur die übertragene Substanz, nicht hingegen die künftig erzielbaren Erträge (insbesondere Mieteinnahmen) werden auf die nächste Generation übertragen und sind Gegenstand der Besteuerung.
• Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
• Aktuelle gesetzliche Privilegien - wie Abschläge für Wohnraum oder denkmalgeschützte Immobilien - können (derzeit noch) genutzt werden.

Zivilrechtlich spielen vor allen Dingen Rückübertragungsrechte im Rahmen der Vertragsgestaltung eine Rolle. Sie sind individuell zu planen und zu gestalten. Dies gilt z.B. für den Fall der Scheidung, des Vorversterbens oder einer privaten Insolvenz des beschenkten Kindes oder Enkelkindes.

Nießbrauch und Rückübertragungsrechte

Daneben ist der angesprochene Nießbrauch an die individuellen familiären Verhältnisse anzupassen, da die Erträge aus der übertragenen Immobilie in der Regel der älteren Generation zeitlebens (insbesondere zur Alterssicherung) zur Verfügung stehen sollen.

Das Ziel einer lebzeitigen Übertragung von Immobilienvermögen muss es sein, die komplexen zivilrechtlichen und steuerlichen Instrumentarien gerade auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und persönlichen Situation einzusetzen. Sie haben Fragen zur zivil- und steuerrechtlichen Gestaltung einer lebzeitigen Immobilienübertagung? Die RechtsanwältInnen der Kanzlei RPE helfen Ihnen gerne bei der Vertragsausgestaltung.