Oftmals erben Kinder von ihren Eltern ein Haus mit Grundstück, in dem sie selbst aufgewachsen sind. Manchmal ist das Objekt sogar schon seit mehreren Generationen im Besitz der Familie. Es ist deshalb nur verständlich, wenn zum Familienheim eine emotionale Beziehung besteht und die Kinder es nach dem Tod ihrer Eltern nicht verkaufen möchten. Leider geht dieser Plan nicht immer auf.

Die im letzten Jahrzehnt einherschreitende Bodenrichtwerterhöhung in den strukturstarken Regionen Deutschlands, die damit verbundene Wertsteigerung von Immobilien und die mit dieser Entwicklung längst nicht mehr korrespondierenden Erbschaft- und Schenkungssteuerfreibeträge tun ein Übriges: die mitunter erheblichen Immobilienwerte können ohne vorausschauende Planung häufig nicht mehr abgefangen werden.

Gerade wenn das Grundstück nahezu das gesamte Vermögen der Eltern ausmacht, besteht die Gefahr des Verlustes des Familienheims. Ist der Wert zu hoch, kann die anfallende Erbschaftsteuer häufig nicht bezahlt werden. Im Schlimmstfall droht dann die Verwertung des Objekts.

Der Gesetzgeber hat dieses Dilemma erkannt. Neben Privilegierungen für den Ehegatten, sollen die Kinder des Erblassers begünstigt werden. Nach der im Zuge der Erbschaftsteuerreform im Jahr 2009 eingefügten Regelung des § 13 Abs. 1 Nr. 4 c ErbStG (sog. Familienheimprivileg) bleibt der Erwerb eines bebauten Grundstücks von Todes wegen durch die eigenen Kinder steuerfrei, wenn

• das Objekt vom Erblasser zu seinen Lebzeiten zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde,
• die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt,
• der Erwerber das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall zu Wohnzwecken selbst weiter nutzt und
• unverzüglich nach dem Erbfall in das Familienheim einzieht.

Die Regelung wirft zahlreiche Unklarheiten auf, mit deren Klärung sich nun die Finanzgerichte beschäftigen müssen. Auch der Bundesfinanzhof (BFH) hatte sich kürzlich mit der Problematik auseinander zu setzen, was unter der Tatbestandsvoraussetzung „unverzüglicher Einzug“ zu verstehen ist. Damit das Familienheimprivileg greift, dürfen die Kinder mit dem Einzug nämlich nicht unbegrenzte Zeit warten.

Dem BFH-Urteil vom 28.5.2019 (Az. II R 37/16) lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Ein Mann erbte das Wohnhaus seines, Anfang des Jahres 2014 verstorbenen, Vaters. Die Eintragung ins Grundbuch als Erbe und Eigentümer erfolgte am 2. September 2015. Ab April 2016 holte der Erbe Angebote von Handwerkern für eine Renovierung des Hauses ein. Ab Juni 2016 begannen die Bauarbeiten am Haus. Das Finanzamt setzte daraufhin eine Erbschaftsteuer in Höhe von 77.835 Euro fest, weil das Kriterium der Unverzüglichkeit im Rahmen der Steuerbefreiung nicht mehr greifen würde. Der im Rahmen der Revision mit der Sache befasste BFH folgte der Auffassung der Vorinstanz und war der Ansicht, dass der Kläger das Haus nicht unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt habe. „Unverzüglich“ im Sinne des Gesetzes erfordere nämlich ein Handeln ohne schuldhaftes Zögern. Der Erbe müsse binnen einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall in das Objekt einziehen. Angemessen sei regelmäßig nur eine Zeitspanne von maximal sechs Monaten. Dieser Zeitraum reiche nach Ansicht des Gerichts aus, um zu entscheiden, ob ein Umzug in das Familienheim erfolgen soll und auch, ob möglicherweise anfallende Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Innerhalb der sechs-monatigen Frist wurden hier aber noch nicht einmal Renovierungsnagebote eingeholt. Von einer unverzüglichen Bestimmung zur Selbstnutzung könne daher im Sinne des Gesetzes nicht mehr ausgegangen werden.

Sechs Monate – Game over?

Sofern der Umzug in das Familienheim im Einzelfall einmal länger als sechs Monate dauert, heißt das nicht automatisch, dass dann in jedem Fall Erbschaftsteuer anfällt. In einem solchen Fall muss der Erwerber dann aber darlegen, weshalb ein früherer Einzug nicht möglich war und warum er die Gründe hierfür nicht zu vertreten hat. Wird also eine Immobilie von den Eltern geerbt und kann sich der Erwerber vorstellen, diese künftig selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, so sollte er eine Entscheidung nicht auf die lange Bank schieben. Ein zu langes Zögern kann teuer werden. Im schlimmsten Fall droht der Verlust des geliebten Familienheims.

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